Buenos Aires: Precios altos, menos actividad.En los barrios preferidos y más cotizados, los valores de las unidades a estrenar están entre los 2100/2600 dólares el m2; suba constante de los costos de la construcción. Lejos de las euforias de otros tiempos, el mercado se sostiene en una clara atomización con opiniones diversas sobre su comportamiento. Eso sí: todos coinciden, porque esto es lo que refleja la demanda, que se afianza cada vez más como un refugio de valor absolutamente confiable respecto de otras alternativas que pueden pulverizarse y, más aún, que peligran con la inflación in crescendo de la economía local. Un paso distante de la crisis internacional y con menos efectos aún por su impacto que por los propios problemas, este mercado se revela como más chico. Muy razonable la opinión de Hernán Oppel, de la firma Oppel SA, cuando afirma: "En los edificios residenciales a estrenar, el alto costo de la construcción atenta contra la calidad de los materiales y las terminaciones o contra el negocio. Y la calidad y/o alto costo de la tierra atentan contra la razonabilidad de los precios". Y se afirma justamente en la necesidad de establecer una relación importante entre el precio y la calidad. Jorge Toselli, presidente de JT, adhiere con otros datos: "A pesar de la suba obtenida en el primer semestre de 2010 con relación a las escrituras realizadas (2008: 47. 661; 2009: 32.851, 2010: 40.297, datos que reflejan una recuperación y marcan el primer semestre del año anterior como el de menor actividad de los últimos 12 años) se destaca la escasa cantidad de operaciones que se concretan con el apalancamiento crediticio. Lo que indica que el repunte obtenido este año se debe a una demanda que cuenta con fondos propios". Además, insiste en que el semestre que pasó fue el que contó con menor financiación bancaria en seis años. El dato que aporta Toselli deja en claro que la oferta crediticia actual no colabora con la demanda en el recurrente tema de que el salario de la gente está lejos de calificar para un crédito, con las tasas actuales y los precios de las viviendas. Sin variantes José Azpiroz Costa, director de Bullrich, aporta otros datos. "En los últimos 10 años no varió casi la cantidad de escrituras traslativas de dominio: 42.000 en 2000 contra 40.000 en 2010. En cuanto a la cantidad de hipotecas, hay una diferencia importante: 11.000 en 2000 contra 2500 en 2010. Con relación a la cantidad de hipotecas, hay una diferencia sustancial: 11.000 realizadas en 2000 contra 2500 en 2010; la proporción de hipotecas en comparación con escrituras traslativas de dominio: en 2000 el 25% de las escrituras se hacían con hipoteca, hoy apenas se llega al 6%." Azpiroz explica: "Aun así, durante el primer trimestre la construcción incrementó su actividad respecto de 2009 en un 11% y la oferta para venta de inmuebles creció un 8% comparando con 2009. Con relación al alza de los precios, todo parece indicar que Recoleta está a la cabeza en la valorización, donde un m2 está en 2600 dólares promedio. Y admite: "Hace tiempo que los precios en las unidades exclusivas pasaron los 4000 dólares el metro cuadrado". Carlos Puente, de Puente Propiedades, establece la importancia del precio y la calidad. "Hoy, el comprador no está dispuesto a pagar 1700/1900 dólares el m2 cuando en nuestra zona, Villa Urquiza, en edificios de departamentos o PH que cuentan con 1 o 2 años de antigüedad se advierten vicios de construcción como consecuencia de la improvisación y de querer finalizar una obra como sea a un costo de 550/650 dólares el metro cuadrado." La pregunta es si la demanda no debería ser más exigente. Si fuera así habría seguramente menos oferta de calidad dudosa. El mercado hoy está tranquilo, en un escenario complicado por la cuestión económica donde las dudas arrecian. Aun así, Miguel Altgelt, de la firma homónima, plantea que si bien parece difícil pronosticar qué sucederá en este semestre, lo que sí es seguro es que hay dinero y después de lo que ocurrió con el tema financiero en el mundo aquí la gente sigue invirtiendo. A pesar de que la renta en la vivienda es baja (es así históricamente), se sabe que el que compró un inmueble en los últimos 20 años para renta siempre ganó." Poca demanda, poca oferta, con precios estables, pero con tendencia hacia arriba. ¿Serán así los meses próximos? Según un informe del Departamento de Consultoría de Toribio Achával, si bien en 2006, 2007, y aun con la baja producida en 2008, se superó el récord de 18.000 viviendas/año que se había registrado en las décadas del 60/70. En 2009 hubo una caída importante en la obra nueva. La baja entre 2007 y 2009 es casi del 46%, mientras que si la comparación se efectúa entre 2009 y 2008 la mengua de las viviendas nuevas con permiso se aproxima al 31%. Facundo Achával analiza los precios de los usados y define: "En los últimos años se ha producido un importante crecimiento en los valores de las unidades residenciales en la ciudad, luego de un período de depreciación. Los precios hoy están en alrededor del 50% por encima de los niveles alcanzados durante la convertibilidad: en el Sur (40%), en Recoleta (50%) y en Caballito (53%)". Según el índice CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo), en relación con el índice de actividad, en junio se registró un pequeño incremento si se compara con el mes anterior. El resultado indica que la actividad del sector se recupera más lentamente que la economía en general. A la vez, con relación a la medición de las expectativas sobre cómo evoluciona la economía, vuelven a ser más bajas, lo que evidencia la elevada incertidumbre en la economía general. Guido Tizado, de la firma Tizado Propiedades, define: "El mercado inmobiliario se recuperó en forma considerable con respecto al primer semestre del año pasado (2009), aproximadamente en un 40%, aunque todavía no se llegó a los números alcanzados en el primer semestre de 2008 ni a los del primer semestre de 2007. " Y al señalar los valores, admite que se incrementan en dólares, debido a que el precio del dólar se mantiene estable y los costos internos de la construcción suben año tras año. A esto se suma que hay cada vez más escasez de terrenos en los sitios más buscados, lo que hace que esos valores suban, y por ende todas estas alzas se trasladan inevitablemente al valor de las propiedades. Concluye: "Las unidades más pedidas siguen siendo las chicas, ya que muchos inversores que buscan un refugio para sus dólares a través del ladrillo quieren unidades con valores de entre 60.000 y 100.000 dólares y se interesan mucho por unidades de pozo, donde pueden pagar la propiedad en cuotas durante la construcción de la obra. "Si tuviéramos que definir qué motoriza hoy el mercado en zonas como Villa Urquiza, Pueyrredón y Saavedra, la concreción de operaciones se basa en el siguiente trípode; unidades de 1 y 2 ambientes con valores entre 70.000 y 90.000 dólares; las de 3 ambientes, entre 100.000 y 120.000 dólares."
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