Estados Unidos: Tasas que siguen en baja.Las oscilaciones de esta variable perjudican a los inversores; también a los compradores. Al final del primer trimestre, la mayoría de los banqueros, brokers y analistas de mercado parecía tener acuerdo en general de que las tasas hipotecarias pronto se elevarían, siendo la única duda cuánto sería la suba. Alrededor de cuatro meses más tarde, las tasas están en realidad casi medio punto más bajas que en marzo y oscilan cerca del nivel más bajo de su historia. En la encuesta semanal de entes de crédito de Freddie Mac de la semana pasada, la tasa promedio sobre una hipoteca de tasa fija a 30 años era del 4,49%, comparado con el 4,54% de la última semana de julio. ¿Por qué se equivocaron tantos expertos? Las tasas hipotecarias fluctúan por una multitud de factores. Pero los analistas ahora dicen que los pronosticadores del sector esencialmente exageraron el efecto que las políticas de la Reserva Federal tendrían sobre los tipos de interés, al mismo tiempo que subestimaron el rol de eventos económicos extranjeros. A fines de marzo, la Fed debía completar su compra de US$ 1,25 billones en securities con respaldo hipotecario de Fannie Mae y Freddie Mac, compañías estatales que establecen los estándares en materia crediticia y compran hipotecas a otros entes. Las entidades de crédito ofrecían préstamos a tasas artificialmente bajas porque sabían que podían hacer paquetes de ellas y venderlas a Fannie o Freddie, que a su vez las venderían a la Fed. El gobierno intervino comprando créditos durante la crisis hipotecaria, porque las entidades no podían encontrar inversores privados dispuestos a comprarlos. Dado que el gobierno saldrá del mercado a fines de marzo, los analistas del sector predijeron que los inversores comprarían las hipotecas sólo si los préstamos tenían tasas más altas. Muchos consumidores refinanciaron sus hipotecas o decidieron comprar casas nuevas antes de abril para aprovechar las tasas bajas. Apuesta segura Debido a que las entidades de crédito habían aumentado sus exigencias, ofreciendo créditos sólo a aquellos solicitantes con excelente calificación crediticia, los securities con respaldo hipotecario de pronto se vieron como apuestas seguras, dijo, y la mayor demanda de los inversores mantuvo bajas las tasas. Ahora los prestamistas nuevamente hacen publicidad señalando lo bajas que están las tasas y sugiriendo a la gente que actúe ahora antes de que suban. ¿Pero deben los consumidores prestar atención a estos consejos ahora? Mark Zandi, CEO de Moody´s Analytics, subsidiaria de investigaciones de mercado y consultoría de la Corporación Moody´s, reconoció que se equivocó respecto de las tasas hace unos meses. "Pero es difícil imaginarse que las tasas puedan seguir bajando por mucho tiempo", dijo Zandi, a menos que la economía del país vuelva a caer o la crisis de deuda europea se intensifique. "Una vez que se consolide un poco la recuperación, las tasas van a subir." Quinones sugirió que los deudores se cubren acordando su tasa hipotecaria no más de 30 días antes de la firma del contrato, por si las tasas siguen bajando. Mientras tanto, Alan Rosenbaum, CEO de la Guardhill Financial Corporation de Manhattan, dijo que los deudores que refinanciaron hace unos meses quizá quieran hacerlo nuevamente. Una reducción de medio punto sobre una hipoteca de US$ 600.000, con una tasa fija del 4,5% a 30 años, le ahorraría al deudor unos US$ 3000 al año en sus cuotas mensuales. Rosenbaum dijo que los costos administrativos totalizarían unos US$ 4000 si el nuevo prestamista acepta una transferencia de la vieja deuda (operación en la que el prestamista original transfiere la obligación hipotecaria a un nuevo prestamista que cambia los términos del préstamo, lo que permite evitar el pago del impuesto por el registro de una nueva hipoteca). Pasados 16 meses, dijo, los deudores empiezan a ahorrar dinero en sus pagos. Los gastos administrativos varían poco en la mayoría de las refinanciaciones, por lo que cuanto menor sea el monto del crédito, más tiempo lleva recuperar esos costos. Alguien que tenga una hipoteca por US$ 225.000, con tasa fija del 4,5% a 30 años, y que busque reducir medio punto de su tipo de interés, necesitaría alrededor de tres años y medio para empezar a ahorrar plata en el pago de sus cuotas, dijo Rosenbaum.
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